国の住宅政策により設けられた制度です

国の住宅政策は、2006年の「住生活基本法」の制定を起点として、
それまで重点的に推進してきた住宅の新築志向から、
安全かつ安心な良質の住宅ストックの形成へと大きく舵を切りました。

中古住宅が良質で魅力的なものとして市場で評価され流通するためには、
中古住宅の品質を一定水準以上に確保する必要性があります。

中古住宅の品質確認や住宅瑕疵保険等を活用するための手段として、
「既存住宅状況調査」という制度が設けられました。

既存住宅状況調査

既存住宅状況調査の目的

1.対象住宅の現状把握
2.劣化事象等の有無を確認

です。
現状を把握するための調査であって、
品質や瑕疵を検査するためではありません。

既存住宅状況調査に、次に掲げる目的はありません。

A.瑕疵が無いことを保証
B.建築基準法や他法令に違反していないことを保証
C.耐震性の程度を判定
D.省エネ性能等の程度を判定

既存住宅状況調査は国土交通省の施策です

国土交通省は、
既存建物状況調査の概要や売り主及び買い主のメリット、
検査事業者による保証などについて、
説明掲載したリーフレットを作成しています。

また、宅地建物取引士の免許更新時に、
講習内容に組み入れたりして、
既存建物状況調査の実施促進を進めています。

国土交通省作成の啓発リーフレットの一例
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/dl_files/chirashi_kainushi.pdf

既存住宅状況調査技術者は
建築士だけに与えられる資格です

既存住宅状況調査は、
「一級建築士」「二級建築士」「木造建築士」のいずれかの建築士資格を持つ個人で、
国土交通省が指定する講習を受け、終了考査に合格した者にのみ与えられる資格です。

つまり「建築士」の資格が無い者は、
既存住宅状況調査技術者の資格を得ることはできません。

既存住宅状況調査と民法改正

2020年4月に施行された民法改正により、
瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わりました。
そのことで売主の責任が重くなりました。

・買主の契約解除要件が広がりました
・追完請求が可能となりました
・代金減額請求が可能となりました

売主に帰責事由がなくても、
買主は契約不適合請求できるなどが制定されました。

契約不適合に対抗するために既存住宅状況調査は重要です

売主は、買主の契約不適合請求に対し、不具合事象や劣化事象を予め調査し、
その内容を買主に明示しておくことが紛争回避のために重要となります。

既存住宅状況調査技術者が実施するインスペクション（調査）は、
国土交通省が告示で定めた調査方法に基づいて調査を行います。

宅地建物取引業法と既存住宅状況調査の関係

中古住宅を売買する際は、一般的に不動産会社に仲介を依頼します。
不動産会社は、宅地建物取引業法に定める重要事項説明書を交付し、
その内容について説明を行います。

が、宅地建物取引業法上、不動産会社が既存住宅状況調査を実施する義務はありません。
調査はあくまでも買主・売主の当事者の意向により実施されるものです。

先に説明した通り買主が契約不適合を発見した場合、
売主はその請求に対しかなり大きな責任を負うことになります。

既存住宅状況調査は安心が得られます

既存住宅状況調査は、現状を把握するための調査です。

既存状態を把握することで、
・現状の不具合事象が明らかになります
・修理すべき箇所が明らかになります
・修理費用の概算を知る手掛かりになります

不動産売買の買主、売主の双方にとってメリットがある制度です。

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ブログ執筆者：一級建築士、宅地建物取引士　
既存住宅状況調査技術者　佐藤